"이렇게 강한 대출 규제는 처음이에요. 대출은 내가 감당하는 건데, 왜 안 되죠?” 이제는 갚을 능력보다, 정책 기준을 충족하는지가 더 중요해졌습니다. 이번 수도권 대출 규제로, 누군가는 계획을 바꿔야 하고, 누군가는 영향 없이 그대로 갈 수도 있습니다.

① 수도권/규제지역 주담대 최대한도 6억 원 제한

-  뭐가 바뀌었나?
이제 수도권/규제 지역 주택담보대출로 받을 수 있는 금액은 최대 6억

-  영향 받는 사람
7~10억대 아파트 매입을 계획하던 수도권 실수요자 (특히 맞벌이 부부, 신혼부부, 자녀 둔 3040세대가 다수 포함)

-  왜 영향이 크나?
이 구간은 실수요자들이 대출과 자산을 적절히 조합해 매입하려는 가격대이며 소득이 높아 DSR 40% 기준을 충분히 충족해도 → 금액 상한선 때문에 초과분 대출은 불가합니다.

-  실전 예시
10억짜리 아파트를 사고 싶다면 
과거: DSR만 맞으면 7억 대출 + 자비 3억
현재: 최대 6억 대출 + 자비 4억 필요 → 1억 차이는 실수요자에겐 계획 전면 수정 수준입니다. 

② 수도권/규제지역 주담대 만기 30년으로 제한

-  뭐가 바뀌었나?
주담대 만기가 최대 30년으로 제한됩니다. 기존의 40년 만기 상품은 신규로 불가

-  영향 받는 사람
만기를 늘려 연 상환액을 낮추고, DSR을 유리하게 맞추려던 수요자

-  왜 영향이 크나?
40년 만기를 30년으로 줄이면 연 원리금 부담이 증가 → 같은 소득 기준, 대출 한도는 줄어듦

-  실전 예시
5억 원 대출, 4% 금리 기준
40년 만기: 월 209만 원
30년 만기: 월 239만 원
→약 30만원, 연 360만원 차이 → DSR이 높아져 한도에 큰 영향을 줍니다.
 

③ 수도권/규제지역 6개월 내 전입 의무 부과

-  뭐가 바뀌었나?
수도권/규제지역 집을 구입한 후 6개월 내 직접 입주하지 않으면 대출 취소 가능성

-  영향 받는 사람
세입자가 있는 집을 전세 낀 채로 사려던 사람→ 실입주가 어려우면 대출 자체 거절

- 영향이 크지 않는 사람
전세계약 종료가 임박한 경우, 본가에 거주하며 즉시 입주 가능한 무주택자

④ 소유권 이전 전 전세대출 금지

-  뭐가 바뀌었나?
분양권 상태에서 전세를 끼워 잔금을 치르던 구조 금지→ ‘갭투자형’ 전세 활용 대출 구조 전면 차단

-  영향 받는 사람
입주권·분양권에 전세를 넣어 잔금을 계획하던 실수요자 혹은 투자자 → 자금 계획 차질 불가피

-  실전 예시
분양가 8억, 전세보증금 6억
과거: 자비 2억이면 입주 가능
현재: 전세대출 불가 → 전액 8억 자금 필요 → 1주택자의 경우 자금 공백 6억 발생

⑤ 생애최초 수도권/규제지역 LTV 최대 80% → 70%로 축소

-  뭐가 바뀌었나?
생애최초 구입자도 수도권, 규제지역 주택가격에 따라 LTV 혜택이 줄어듦
고가주택일수록 더 많은 자기자본 필요

-  영향 받는 사람
생애최초로 수도권에 주택을 구입하려던 무주택자 → 기대했던 대출보다 적게 나와 계획 차질

⑥ 수도권/규제지역 전세대출 보증비율 90% → 80%로 축소

-  뭐가 바뀌었나?
HUG 보증 전세대출 가능 비율이 기존 90% → 80%로 하향

-  영향 받는 사람
자금 여유가 없는 청년층·1~2인 가구 → 전세자금 대출 가능 금액이 줄어듦 → 현금 부담 증가

-  실전 예시
보증금 3억 전세
예전: 2.7억 대출 가능
현재: 2.4억 대출 → 3천만 원 추가 필요
 

⑦ 신용대출 한도 축소

-  무엇이 바뀌었나?
기존에는 연소득의 1~2배 수준까지 가능했던 신용대출이 이번 조치로 인해 대폭 축소되었고, DSR 적용으로 한도가 막히거나, 아예 추가 대출 자체가 어려워졌습니다.

-  영향 받는 사람
기존 신용대출을 이미 사용 중인 사람 , 신용대출로 부족한 자금을 메우려던 실수요자, 마이너스통장을 열어두고 있었던 사람

-  왜 영향을 받는가?
신용대출은 종종 잔금 마무리 자금이나 중간자금 보완 용도로 쓰였지만 이젠 한도 자체가 줄고, 기존 신용대출이 DSR 계산에 전액 반영

⑧유주택자의 추가 주택 구입 시 LTV 0% 적용

-  무엇이 바뀌었나?
유주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 주택을 추가로 구입할 경우,  대출을 거의 받을 수 없도록 LTV를 0%로 제한. 투기과열지구·조정대상지역 모두 동일 적용

<예외>
'일시적 2주택자' 조건 충족 시 LTV 허용. 6개월 이내 기존 주택 처분 조건을 걸면
규제지역: LTV 최대 50%
비규제지역: LTV 최대 70%

-  누가 영향을 받나?
기존 주택을 보유한 채로 새 집을 미리 사두려던 유주택자
→ 대출이 막혀서 매입 자체가 어려움. 기존 집을 팔고 이사할 계획은 있지만, 6개월 내 처분 조건이 부담스러운 갈아타기 수요자

-  왜 영향이 큰가?
예전엔 기존 주택 매각과 상관없이 새 집 계약 → 대출 → 이사 가능
지금은 기존 주택을 ‘6개월 내에 반드시 매각하겠다는 조건’ 없이는 대출 자체가 막힘 → 갈아타기 시기 조율이나 세금 절세 전략이 어려워짐
 

이 모든 규제의 방향은?

 갭투자 봉쇄 , 우회적 대출 전략(만기 늘리기, 전세 활용 등) 차단, 실거주+자기자본 중심 대출 구조 유도, 고가주택 진입 장벽 강화,  DSR 기준에 맞춰도 ‘정책적 한도’가 우선되는 체계로 전환입니다.  지금, 내 대출 전략 점검할 때 이번 6.27 규제는 누구에게나 똑같이 다가오지 않습니다.

실거주 6억 이하 주택을 매입하려는 무주택자라면 변화는 적지만  고가 아파트 수요자, 만기 전략 활용자, 전세 활용 구매자는 전면 수정이 필요합니다. 내가 어디에 해당하는지, 지금 어떤 대출이 가능한지 정확히 아는 것이 가장 중요합니다.

올크레딧에서 내 신용 및 대출 상태 점검하세요. 6.27 대출 규제 이후에도 흔들리지 않는 대출 전략, 올크레딧과 함께 준비하세요.




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