"강력했던 6.27 대출 규제 이후 9월 7일 추가 가계대출 관리 방안이 공개되었습니다. 그 전 규제들보다는 특정 조건에 해당하는 차주들에 대한 규제를 통해, 다시 한번 대출 문이 좁아지고 있다는 것을 실감하는데요. 크게 4가지로 정리된 이번 규제사항들을 소개드립니다."

 

① 규제지역(강남3구/용산) 주담대 상한 LTV 50% →40%

-  뭐가 바뀌었나?
규제지역(강남 3구, 용산) 주담대 LTV가 50%에서 40%로 강화.

-  영향 받는 사람
강남·용산에서 집을 사려는 무주택자·일시적 1주택자.

-  어떤 영향이 있을까?
집값이 높은 지역이라 대출 감소분이 억 단위로 바로 체감. 자기자본 부족하면 거래 자체가 막힐 수 있음.

-  실전 예시
15억 아파트 매입 시:
과거: 최대 7.5억 대출 → 현재: 6억 대출
자기자금 1.5억 추가 필요.
 

 
② 수도권/규제지역 내 주담대 주택매매사업자 , 임대사업자 대출 제한 (LTV = 0%)

-  뭐가 바뀌었나?
수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 대출 금지.
(단, ①임차인 보증금 반환 목적 ②주택을 신규 건설하여 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택 매매, 임대사업자대출, ③공익법인이 주택매매업 임대업 영위하는 경우 제외)

-  영향 받는 사람
경매 등  낙찰 후 ‘주택매매업 사업자 등록’을 통해 자금을 끌어오려던 투자자

-  왜 영향이 크나?
사업자 등록을 통한 우회 대출이 막히면서, 레버리지를 활용한 경매 투자 전략 자체가 무너짐. 낙찰 자금 부족으로 유찰·경매시장 위축 가능성.

-  실전 예시
 비규제지역 5억 원 아파트 경매 낙찰 → 과거: 사업자 대출 3억(60%) 활용 가능 → 현재: 0원.
→ 자기자본을 3억 원 더 준비해야 해 자금력이 충분치 않은 투자자들은 진입 어려움.
 

③ 수도권/규제지역 1주택자 전세대출 한도 일원화 (2억 원)

-  뭐가 바뀌었나?
SGI(3억), HF(2.2억), HUG(2억) 등 기관별 상이했던 수도권·규제지역 전세대출 한도를 2억 원으로 통일.


-  영향 받는 사람
1주택자가 전세 들어갈 집을 구하는 경우, 보유 주택 소재지와 관계없이 수도권·규제지역에서 적용.

-  왜 영향이 크나?
은행은 보증기관의 보증을 전제로 전세대출을 실행하기때문에 보증금이 실질적 대출 최대치.
기존보다 최대 1억 원 줄어, 이사 자금 계획에 직접 타격. 전세대출 DSR 도입도 향후 검토 중이라 규제가 더 강해질 여지도 있음.

- 실전 예시
서울 5억 전세 계약 시:

과거: SGI 보증으로 3억 대출 → 현재: 2억으로 축소

자기자본 부담 1억 증가.

④ 고액 주담대 보증료율 인상 (‘26.4월~)

-  뭐가 바뀌었나?
주신보(주택금융신용보증기금) 출연요율이 대출유형 기준 → 대출금액 기준으로 개편. 고액 대출일수록 높은 요율.
*출연요율 : 금융회사가 주택금융신용보증기금에 매년 납부하는 보험료 성격의 부담금

-  영향 받는 사람
평균보다 큰 규모의 주담대를 받는 차주. 은행이 부담하는 보증료가 커져 조건이 까다로워질 수 있음.


-  왜 영향이 큰가
은행은 비용을 차주에게 전가할 수 있어, 고액 대출자의 실질적 이자·비용 부담이 늘어날 가능성.

-실전 예시
평균 주담대 3억일 때 6억 대출:
과거: 0.05~0.1% 요율 → 앞으로: 0.25~0.3% 적용

고액 대출 차주는 사실상 ‘페널티’ 부담. 
 

이 모든 규제의 방향은?

 갈수록 대출 문은 좁아지고 있습니다. 이제 어떤 규제가 적용되냐에 따라 억단위의 자금 계획을 다시 짜야하는 시대가 됐습니다. 결국 내 신용을 잘 지키는 일도 좁아져가는 대출 시장에서 현명하게 대처하는 또 하나의 방법이 될 것입니다. 올크레딧과 함께 복잡한 규제 속에서도 내 신용을 든든하게 관리해보세요. 



>> 신용 관리해서 더 나은 대출 조건 만들기