"올해 하반기  수도권 주택가격이 다시 꿈틀대고 있습니다. 금리 인하 기대감이 퍼지면서 ‘지금 사야 한다’는 심리가 커진 탓이죠. 이에 금융위원회는 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책 관련 긴급 가계부채 점검회의’를 열고 가계대출을 억제하기 위한 6가지 핵심 규제를 발표했습니다.

이번 조치의 핵심은 세 가지입니다.

① 고가주택 구입을 어렵게 만들고,
② 1주택자의 전세대출까지 DSR에 포함시키며,
③ 은행의 대출 여력을 줄이는 것.

즉, “대출로 주택시장에 돈이 쏠리는 걸 차단하겠다”는 메시지입니다.."

 

① 주택가격별 주담대 한도 차등화

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-  뭐가 바뀌었나?

• 주택가격(시가) 15억 이하: 한도 6억 (현행 유지)
• 주택가격(시가) 15억~25억: 한도 4억 (변경)
• 주택가격(시가) 25억 초과: 한도 2억(변경)

-  영향 받는 사람

서울·수도권 고가 아파트 구입 예정자

-  어떤 영향이 있을까?

고가주택으로 갈수록 대출한도가 급격히 줄어듦.
자기자금 비중이 커져 투자 목적 매수 제한.
사실상 20억 넘는 주택은 대출로 매수 불가 수준.
 

 
② 수도권 /규제지역 주담대 스트레스 DSR 금리 상향 (1.5% → 3%)

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-  뭐가 바뀌었나?

<신규 지정 조정대상지역 및  토지거래허가구역 >  서울 전지역 (25개 자치구) + 경기 과천, 광명, 성남(분당/수정/중원), 수원(영통/장안/팔달) ,안양동안, 의왕, 하남, 용인 수지 12곳

-  영향 받는 사람

수도권 규제지역에서 신규 주담대 받는 모든 사람.
특히 DSR 40% 한도 근처의 차주(고소득자·다중대출자).


-  왜 영향이 크나?

대출한도 감소, 승인 기준 강화.
향후 금리가 내려가도 DSR이 높아 한도는 그대로 or 더 축소.


-  실전 예시

예: 실제 금리 4%일 때, DSR 계산은 7%(4+3%)로 반영
→대출 가능금액 약 10~15% 감소
 

③ 1주택자 전세대출 DSR 반영

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-  뭐가 바뀌었나?

1주택자가 수도권 규제지역에서 전세대출 받을 때
그 이자상환액을 DSR에 포함하도록 변경.

-  영향 받는 사람

수도권 규제지역 내 1주택자 임차인.
무주택 세입자는 해당 없음.

-  왜 영향이 크나?

전세대출도 ‘숨은 부채’로 잡혀 추가 대출한도 감소.
전세 갈아타기 + 추가 주담대 병행 어려워짐.


- 실전 예시
1주택 보유자가 서울서 3억 전세대출, 금리 5% →
연이자 1500만 원이 DSR에 반영 →
신용대출이나 추가 주담대 승인 제한 가능성↑

④ 은행권 주담대 위험가중치 상향
(26년 1월로 조기 시행)

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-  뭐가 바뀌었나?

은행 주담대의 위험가중치 하한을 15% → 20%로 상향.
시행 시기: 원래 2026년 4월 → 2026년 1월로 앞당김.

-  영향 받는 사람

은행권 전체(자본규제 강화 대상).
간접적으로 모든 주담대 차주.

-  왜 영향이 큰가

은행의 자본 부담 증가 → 대출공급 여력 축소.
대출금리 인상 또는 심사 강화 가능.


-실전 예시

같은 조건의 차주라도, 은행이 위험부담이 커져
대출 승인 보수화 또는 금리 인상 0.1~0.2%p 가능.
 

⑤ 규제지역 신규 지정 시
강화된 대출규제 즉시 적용 

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-  뭐가 바뀌었나?
 

[ 규제지역 지정 시 대출규제 강화 효과 ]

① 주담대 LTV 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 규제지역 내 주담대 취급 시 LTV 강화 → (비규제지역 70% → 규제지역 40%) ② 전세대출 전세대출을 보유한 차주의 규제지역 내 3억원 초과 아파트(APT) 취득과 규제지역 내 3억원 초과 APT 취득자의 전세대출 제한 (투기과열지구) ③ 신용대출 1억원 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한 ④ 중도금·이주비 대출 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금·이주비대출 취급 시 추가 주택 구입 제한 ⑤ 사업자대출 주택 매매·임대사업자* 외 사업자의 규제지역 내 주택 구입목적 주담대(사업자대출) 제한 * 주택 매매·임대사업자의 경우 「가계대출 추가 관리 방안(9.7일)」에 따라 수도권·규제지역 내 주담대(사업자대출) 이미 제한 중 ※ 토지거래허가구역 지정 시 비주택담보대출의 LTV 강화 (기존 70% → 토허구역 40%)

-  영향 받는 사람

신규 규제지역 내 매수자·임차인.
계약 직전 규제 발표가 나면 직격탄.

-  왜 영향이 큰가

하루 차이로 LTV 70% → 40%로 급락 가능.
대출 승인 시점에 따라 수억 원 차이 발생.

-실전 예시

예: 분당이 신규 규제지역 지정 →
20억 주택 LTV 70% → 40%로 하락 →
대출 가능금액 14억 → 8억으로 축소.
 

⑥비주택담보대출(상가·오피스텔) LTV 강화

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-  뭐가 바뀌었나?

토지거래허가구역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의
LTV를 70% → 40%로 강화.


-  영향 받는 사람

상가, 오피스텔 투자자 및 개발사업자.

-  왜 영향이 큰가

상업용 부동산 투자자금 유입 억제.
부동산 시장 내 ‘풍선효과’ 방지 목적.

-실전 예시

예: 성수동 상가가 토지거래허가구역 지정 시
기존 10억 대출 가능 → 6억 수준으로 축소.





 

대출, 이제 '관리 능력의 시대'

이번 조치는 단기적인 ‘집값 안정’이 목표지만, 결국은 가계가 감당 가능한 수준의 부채 구조로 옮겨가야 한다는 신호입니다.
고가주택을 대출로 사거나, 전세대출을 끼고 추가 대출을 받는 시대는 점점 더 어려워질 겁니다.

이럴 때일수록 필요한 건 나의 신용과 부채 상태를 미리 점검하고 관리하는 것.
대출 규제 속에서도 신용을 지키는 전략, 올크레딧이 함께 도와드립니다. 


>> 신용 관리해서 더 나은 대출 조건 만들기